M Aurora 首购族指南：房贷融资、费用与步骤

购买首套房，不该像在破解一份法律文件。这份指南以浅白的方式，说明在 M Aurora 购置一个单位需要些什么——这是马星集团（Mah Sing）正于旧巴生路兴建的永久地契服务式公寓，指标性起价 RM339,000。我们将谈及你能借多少、真正需要准备的前期现金、可为你省下数千令吉的 2026 年首购印花税豁免，以及从订购到交吉（vacant possession）的逐步流程。

第 1 步——你能借多少？

对于首套住宅房产，马来西亚的银行通常可提供最高 90% 的融资比例，意味着你自行支付约 10%，其余由房贷覆盖。（部分银行会在此之上额外增加几个百分点，以协助吸收文件与估价费用；而我的第一间房屋计划（Skim Rumah Pertamaku）则可让符合条件的买家迈向 100%——但须符合其本身的条件。）关键在于，你实际获得的融资比例是银行的决定，依据你的收入、现有负债，以及 CCRIS 上的信用记录——而非发展商。请及早进行房贷预评估；在你爱上某个户型之前，它会告诉你真正的预算。

第 2 步——你真正需要准备的前期现金

这正是首购族最常措手不及之处，所以我们说得具体些。订金用以锁定你的单位；订金与全额 10% 之间的差额，须在签署买卖合约（SPA）时支付。在 M Aurora 这类新盘中，发展商通常会委任律师准备买卖合约，而你则另行委聘律师处理你的房贷合约。律师费依循受管制的 2023 年律师酬金令（Solicitors' Remuneration Order 2023）收费标准（相关价值首 RM500,000 收取 1%），另加 8% SST 及杂费（disbursements）。

最大的变数是印花税——而对 2026 年符合条件的首购族而言，它可降至零（见第 3 步）。下方的指标性表格，勾勒出一个 RM400,000 的 M Aurora 单位在 90% 房贷下的前期费用，假设首购豁免适用。请将每一个数字视为指标性且已取整——你的律师与银行家会提供确切的数额。

前期项目	如何计算	指标性（RM40 万，90% 房贷）
订金	由发展商设定；计入你的 10%	约 RM5,000（计入 10%）
首付（10% 减订金）	价格的 10%，减去订金	约 RM35,000
MOT／产权转移印花税	分级 1–4%；若首购豁免适用则为 RM0	RM0*
房贷合约印花税	房贷额的 0.5%；若豁免适用则为 RM0	RM0*
买卖合约律师费	2023 年律师酬金令收费标准（首 RM50 万收 1%）＋ 8% SST	约 RM4,000 ＋ SST
房贷合约律师费	2023 年律师酬金令按房贷额收费 ＋ 8% SST	约 RM3,600 ＋ SST

*印花税仅在 2026 年首购豁免适用、且买卖合约于 2027 年 12 月 31 日前签署的情况下，方显示为 RM0。发展商若有提供任何配套，可能会改变你实际支付的现金——请以书面索取当前的配套详情。

第 3 步——谁符合 2026 年印花税豁免资格

这是首购族最有价值的优惠，且直接惠及 M Aurora 这类入门价位的住宅。根据 2026 年财政预算案，政府将就 MOT（产权转移文书）与房贷合约两者的全额印花税豁免，延伸至价格不超过 RM500,000 的首套住宅，适用于从未拥有任何住宅房产的马来西亚公民，且买卖合约须于 2027 年 12 月 31 日或之前签署。由于 M Aurora 起价 RM339,000，符合条件的紧凑户型舒适地落在该上限之内——有望在购房现金最为吃紧的时刻，省下数千令吉。

就你自身情况，有两点需要核实：你确实通过「从未拥有住宅房产」这项测试，以及该特定单位的价格让你保持在 RM500,000 以下。联名购买，以及共同买家此前的产权持有，都可能影响资格，因此在指望这项豁免之前，请先向你的律师确认。

第 4 步——完整的购买流程，从头到尾

1. 预评估你的房贷。取得一份指标性批准，让你了解真正的预算与融资比例。
2. 订购单位。选定你的户型（从 556 平方尺的 Type A 1+1，到更大的三房与四房户型），支付订金并领取订购表格。
3. 签署买卖合约。由发展商的律师准备附表 H（Schedule H）买卖合约；你支付 10% 的余额并签署。
4. 正式申请你的房贷，并与你选定的银行和律师签署房贷／融资合约。
5. 盖印与放款。文件完成盖印（符合条件者已套用豁免）；对于兴建中的单位，银行会随着马星集团逐阶段完成工程而分期放款。
6. 交吉（vacant possession）。竣工时（目标为 2030 年 9 月），你会获通知前往领取钥匙，结清最后的余额，而 24 个月的缺陷保固期（defect-liability period）也随之开始。

这套流程适用于大多数新盘。值得及早处理妥当的两个环节，是你的房贷预评估与你的豁免资格——把这两项搞定，其余大多是由你的律师为你引导的文书作业。

资料来源与参考：首套房印花税豁免至 RM500,000，延长至 2027 年 12 月 31 日——2026 年财政预算案（RinggitPlus；EY Malaysia）；融资比例／90% LTV（Bank Negara Malaysia；PropertyGuru）；律师费标准（2023 年律师酬金令）及 MOT／房贷印花税分级（SuperHomes；ClearTax）。所有数额均为指标性数据。

本文为 Kevin Lee（REN 14973，FLP Realty Sdn Bhd）提供的一般性信息，并非财务、税务或法律建议。房贷融资比例、费用、税款与豁免均为指标性数据，依据截至 2026 年 6 月的公开资料，可能随时变动，并取决于你的银行与律师的评估。在做出任何承诺之前，请自行独立核实所有数字与你的资格。M Aurora 由 Major Land Development Sdn Bhd（950737-K）发展；发展商执照 13262/01-2028/0471(A)，APDL 13262-2/03-2029/0221(N)-(S)。如有错漏，恕不负责（E&OE）。