Membeli rumah pertama anda tidak sepatutnya terasa seperti mentafsir sebuah dokumen undang-undang. Panduan ini menjelaskan, dalam istilah yang mudah, apa yang diperlukan untuk membeli sebuah unit di M Aurora — kediaman perkhidmatan pegangan bebas yang sedang dibina Mah Sing di Jalan Klang Lama, berharga anggaran dari RM339,000. Kita akan membincangkan berapa banyak anda boleh meminjam, wang pendahuluan yang benar-benar anda perlukan, pengecualian duti setem rumah pertama 2026 yang boleh menjimatkan beribu-ribu ringgit, serta proses langkah demi langkah dari tempahan hingga milikan kosong (vacant possession).
Bacaan 30 saat
- Pembeli kali pertama lazimnya memperoleh sehingga margin pinjaman 90% — kira-kira bayaran pendahuluan 10%.
- Bajet 2026 memberikan pengecualian penuh duti setem rumah pertama bagi MOT dan perjanjian pinjaman sehingga RM500,000 (SPA menjelang 31 Dis 2027).
- M Aurora dari RM339,000 berada dengan selesa di bawah had RM500,000 itu.
- Bagi pelancaran baharu, peguam pemaju menyediakan SPA; anda menguruskan pinjaman anda sendiri dan (biasanya) peguam perjanjian pinjaman.
Langkah 1 — Berapa banyak anda boleh meminjam?
Bagi hartanah kediaman pertama, bank di Malaysia lazimnya memberi pinjaman sehingga margin pembiayaan 90%, bermakna anda membiayai kira-kira 10% sendiri, sementara pinjaman menampung selebihnya. (Sesetengah bank menambah beberapa peratus di atasnya untuk membantu menyerap kos dokumentasi dan penilaian, dan Skim Rumah Pertamaku boleh menghulurkan pembeli yang layak menghampiri 100% — tertakluk pada syaratnya sendiri.) Yang pentingnya, margin yang anda benar-benar peroleh ialah keputusan bank, berdasarkan pendapatan, komitmen sedia ada dan rekod kredit anda di CCRIS — bukan pemaju. Dapatkan pra-penilaian pinjaman lebih awal; ia memberitahu anda bajet sebenar sebelum anda jatuh hati pada sesuatu susun atur.
Langkah 2 — Wang pendahuluan yang anda benar-benar perlukan
Di sinilah pembeli kali pertama paling kerap terkejut, jadi mari kita bercakap secara konkrit. Yuran tempahan mengikat unit anda; perbezaan antara yuran tempahan dan 10% penuh menjadi kena bayar semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Pada pelancaran baharu seperti M Aurora, pemaju lazimnya melantik peguam yang menyediakan SPA, sementara anda secara berasingan melantik peguam untuk perjanjian pinjaman anda. Yuran guaman mengikut skala terkawal Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (Solicitors' Remuneration Order 2023) (1% bagi RM500,000 pertama nilai berkaitan), tambah 8% SST dan perbelanjaan (disbursements).
Faktor pengayun terbesar ialah duti setem — dan bagi pembeli rumah pertama yang layak pada 2026, ia boleh jatuh ke sifar (lihat Langkah 3). Jadual anggaran di bawah melakar kos pendahuluan bagi sebuah unit M Aurora RM400,000 pada pinjaman 90%, dengan andaian pengecualian rumah pertama terpakai. Anggap setiap angka sebagai anggaran dan dibundarkan — peguam dan jurubank anda akan memberi anda angka yang tepat.
| Item pendahuluan | Cara ia dikira | Anggaran (RM400k, pinjaman 90%) |
|---|---|---|
| Yuran tempahan | Ditetapkan pemaju; menjadi sebahagian daripada 10% anda | ~RM5,000 (ke arah 10%) |
| Bayaran pendahuluan (10% tolak tempahan) | 10% daripada harga, tolak yuran tempahan | ~RM35,000 |
| Duti setem MOT / pindah milik | Berperingkat 1–4%; RM0 jika pengecualian rumah pertama terpakai | RM0* |
| Duti setem perjanjian pinjaman | 0.5% daripada pinjaman; RM0 jika pengecualian terpakai | RM0* |
| Yuran guaman SPA | Skala SRO 2023 (1% bagi RM500k pertama) + 8% SST | ~RM4,000 + SST |
| Yuran guaman perjanjian pinjaman | Skala SRO 2023 atas jumlah pinjaman + 8% SST | ~RM3,600 + SST |
*Duti setem ditunjukkan sebagai RM0 hanya apabila pengecualian rumah pertama 2026 terpakai dan SPA disempurnakan menjelang 31 Dis 2027. Pakej yang ditawarkan pemaju, jika ada, boleh mengubah wang tunai yang anda benar-benar bayar — minta pakej semasa secara bertulis.
Langkah 3 — Siapa layak untuk pengecualian duti setem 2026
Ini ialah konsesi paling bernilai untuk pembeli kali pertama dan ia secara langsung memihak kepada rumah berharga masuk seperti M Aurora. Di bawah Bajet 2026, kerajaan melanjutkan pengecualian penuh duti setem bagi kedua-dua MOT (suratcara pindah milik) dan perjanjian pinjaman untuk rumah kediaman pertama berharga sehingga RM500,000, bagi warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki hartanah kediaman, di mana SPA disempurnakan pada atau sebelum 31 Disember 2027. Oleh sebab M Aurora bermula dari RM339,000, unit padat yang layak berada dengan selesa di dalam had itu — berpotensi menjimatkan beribu-ribu ringgit pada saat paling ketat tunai dalam pembelian.
Dua perkara untuk disahkan bagi kes anda sendiri: bahawa anda benar-benar memenuhi ujian "tidak pernah memiliki hartanah kediaman", dan bahawa harga unit tertentu itu mengekalkan anda di bawah RM500,000. Pembelian bersama dan pemilikan terdahulu oleh pembeli bersama boleh menjejaskan kelayakan, jadi sahkan dengan peguam anda sebelum mengharapkannya.
Langkah 4 — Proses pembelian, dari awal hingga akhir
- Pra-nilai pinjaman anda. Dapatkan kelulusan anggaran supaya anda tahu bajet dan margin sebenar anda.
- Tempah unit. Pilih susun atur anda (Type A 1+1 pada 556 kp sehingga pelan 3- dan 4-bilik yang lebih besar), bayar yuran tempahan dan terima borang tempahan.
- Tandatangani SPA. Peguam pemaju menyediakan Perjanjian Jual Beli Jadual H; anda membayar baki 10% dan menyempurnakannya.
- Mohon pinjaman anda secara rasmi dan tandatangani perjanjian pinjaman/pembiayaan dengan bank dan peguam pilihan anda.
- Penyeteman & pengeluaran. Dokumen disetemkan (dengan pengecualian terpakai jika layak); bagi unit dalam pembinaan, bank mengeluarkan bayaran secara berperingkat apabila Mah Sing menyiapkan setiap peringkat kerja.
- Milikan kosong. Apabila siap (disasarkan September 2030), anda dimaklumkan untuk mengambil kunci, baki akhir diselesaikan, dan tempoh tanggungan kecacatan 24 bulan bermula.
Urutan itu terpakai bagi kebanyakan pelancaran baharu. Dua bahagian yang berbaloi diuruskan dengan betul lebih awal ialah pra-penilaian pinjaman anda dan kelayakan pengecualian anda — uruskan kedua-duanya, dan selebihnya sebahagian besarnya kerja kertas yang dipandu oleh peguam anda.
Mahukan angka pendahuluan tepat anda?
Kevin Lee akan memetakan bajet M Aurora anda — margin pinjaman, wang tunai sebenar untuk diketepikan, dan sama ada pengecualian rumah pertama terpakai kepada anda — percuma dan tanpa sebarang ikatan.
💬 Dapatkan perincian kos andaSumber & rujukan: pengecualian duti setem rumah pertama sehingga RM500,000 dilanjutkan hingga 31 Dis 2027 — Bajet 2026 (RinggitPlus; EY Malaysia); margin pembiayaan / LTV 90% (Bank Negara Malaysia; PropertyGuru); skala yuran guaman (SRO 2023) dan peringkat duti setem MOT/pinjaman (SuperHomes; ClearTax). Semua jumlah adalah anggaran.
Artikel ini ialah maklumat umum oleh Kevin Lee (REN 14973, FLP Realty Sdn Bhd) dan bukan nasihat kewangan, cukai atau guaman. Margin pinjaman, kos, cukai dan pengecualian adalah anggaran, berdasarkan maklumat yang tersedia untuk umum setakat Jun 2026, dan tertakluk pada perubahan serta penilaian bank dan peguam anda. Sahkan semua angka dan kelayakan anda secara bebas sebelum membuat sebarang komitmen. M Aurora dimajukan oleh Major Land Development Sdn Bhd (950737-K); Lesen Pemaju 13262/01-2028/0471(A), APDL 13262-2/03-2029/0221(N)-(S). E&OE.